[시흥타임즈=서성민 변호사] A상가의 임차인은 2019. 3. 30. 임대차기간이 종료가 됩니다. 더 장사를 하고 싶지만, 이미, 상가건물임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구에 있어서 인정하는 총임차기간 5년이 지나 갱신도 어려운 상황입니다. (*현재는 법이 개정되어 2018. 10. 16. 이후 최초 체결되거나, 갱신되는 임대차는 총 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 갱신요구권 행사가 가능합니다)
그러다, 주변지인으로부터 권리금회수보호 조항이 있다는 것을 듣게 되어, A는 신규임차인으로부터 권리금을 지급받아 다른 영업장소에서 새로운 출발을 할 수 있겠다는 생각에, A는 임대차 종료되기 전까지 신규임차인을 구하여 신규임차인과 임차권 양도양수계약을 체결한 뒤, 임대인에게 통지하여 임대인이 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 요구합니다.
이에 대하여 임대인은 응하지 않았고, 결국, 임차인은 임대인을 상대로 하여 권리금 상당의 손해배상 청구를 하게 됩니다.
위와 같은 사례는 2015. 5. 13. 권리금회수기회 보호 조항이 신설된 이후, 많이 발생하는 분쟁사안인데, 현재, 위 권리금회수 기회 보호에 관하여, 여러 하급심 법원에서 총 5년의 임대차기간이 지난 임차인에 대하여 권리금회수보호기회 조항이 적용될 것인지에 관한 다른 판단들이 있어 더욱 혼란스러운 상황입니다.
임차인으로서는 권리금 상당 손해배상청구를 하게 되면, 먼저, 임대인이 자신이 구한 신규임차인과의 계약체결을 거절하였다는 등의 사유를 입증하게 되고, 권리금산정을 위한 감정신청을 하여 상당한 감정비용을 지출하게 됩니다.
임대인으로서는 계약체결을 거절할 정당한 사유가 있었다거나, 그 밖에 임차인에게 법에서 정한 귀책사유가 있었다는 등의 주장을 하게 됩니다.
여기서, 많은 경우, 자연스럽게 간과하게 되는 것이 있는데, 바로, 과연 임차인이 실제 신규임차인을 구한 것이 맞는 것인지 여부입니다.
재판과정에서는 임차인이 신규임차인과 임차권 양도양수계약을 체결하였다면서, 계약서를 제출하고, 재판부나 소송당사자로서는 별다른 의심없이 “신규임차인을 구한 것은 맞구나”라고 인정하고, 다른 공격·방어 방법에 집중을 하게 됩니다.
그런데, 만일, 임차인이 구한 신규임차인이 실제로는 임차인에게 권리금을 지급하고 임차권을 양도받을 의사가 없는 가족 또는 친구였거나, 실제, 영업을 할 수도 없는 사람이라면 어떨까요. 좀 더 나아가서, 아예 실재하지 않는 사람이라면 어떨까요.
실제, 몇몇 권리금 상당 손해배상청구 사건에서 임차인이 구하였다는 신규임차인이 단순히 지인이 권리금을 회수하는데 도움을 주기 위해서 허위로 양도양수계약서를 작성한 정황이 드러나는 사례가 있습니다.
임대인으로서는 임차인이 구한 신규임차인에 관하여, 실제 양도양수계약을 체결한 것이 맞는지, 임차인에게 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력이 있는지를 알아 볼 필요가 있고, 임차인으로서는 임대인에게 신규임차인이 되려는 자와 계약을 체결할 수 있도록 신규임차인에 대한 구체적인 정보를 알릴 필요가 있습니다.
