[시흥타임즈=서성민 변호사] 최근 상가임차인이 계약만료 전 "이제 더 이상 계약을 유지하지 않겠다"는 계약갱신거절권이 인정될 것인가에 관하여 논란이 되고 있습니다.
아래 법령과 같이, 현행 주택임대차보호법은 임차인이 임대차 계약 종료 1개월 전까지만 계약 갱신 거절 의사를 밝히면 계약이 갱신되지 않고 해지된다는 규정을 두고 있는 반면, 상가건물 임대차보호법은 임차인의 갱신거절권과 관련한 명문 규정을 두지 않고 있습니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의갱신) 제1항 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같다.
제6조의2(묵시적갱신의경우계약의해지) 제1항 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
제2항 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신요구등) 제1항 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
제4항 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
제5항 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. |
위와 같이 상가건물임대차보호법에는 주택임대차보호법과 달리 임차인이 임대차 기간만료 1개월 전 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있지 않는데, 법령상으로만 보면, 상가건물임대차에서는 임차인의 계약 갱신 거절권 내지 해지권 규정을 당사자 사이에 특약으로 별도로 마련하지 않으면 인정되기 어렵고, 결국 임차인은 계약이 갱신된 후에나 해지권을 갖게 되고, 임대인이 그 해지통고를 받은 날부터 3개월이 경과해야만 해지의 효력이 발생하기 때문에 결과적으로 원치 않더라도 3개월분 차임 등을 임대인에게 내야 하는 것입니다.
상가건물임대차보호법에서 왜 임차인의 계약갱신거절권이 규정되지 못했는지에 대하여, 제정당시, 임대인의 계약해지 등 횡포로부터 약자인 임차인을 보호하는 데에만 치중한 나머지 임차인이 계약 갱신을 원하지 않는 사례는 미처 생각하지 못했다는 의견과 통상적으로 차임은 계속 상승하는 상황에서, 임차인은 계약 갱신을 무조건 원할 것이라는 전제 하에서 입법이 논의되어 "임차인이 계약 갱신을 원하지 않을 수도 있는 상황“을 고려하지 못했다는 의견이 많습니다.
이런 상황속에서 상가건물임차인의 갱신거절권의 인정여부가 법원에서 다루어지기도 하였으나, 아직까지 대법원에서 명확한 판단이 있지는 않았습니다. 이에 대하여 전문가 마다 법 규정이 없어 임차인의 계약갱신거절권이 인정되기 어렵다는 의견도 있고, 법 해석에 의하여 계약갱신거절권을 인정할 수도 있다는 의견도 있습니다.
현행 상가건물임대차보호법 임차인의 갱신거절권을 인정하지 않게 되면, 애초 임대차계약 체결시 당사자간에 정해둔 임대차 기간에 관한 약정이 무의미하게 되어 계약 자유의 원칙이 침해될 소지가 있다는 점에서 임차인의 갱신거절권을 인정하는 것도 무리한 해석은 아니라고 봅니다. 그러나, 현재까지 위 내용에 대한 법원의 입장은 법령에 따라 임차인이 계약갱신을 거절할 수 없다고 해석되고 있어서, 추후 계약갱신거절에 대한 입법적 보완이 필요할 것입니다.
결국, 현재로서는, 상가건물임대차계약시, 임차인이 계약갱신을 원하지 않을 경우, 계약만료 1개월전까지는 이를 임대인에게 통지할 수 있다는 식의 특약을 해두어, 사전에 이와 같은 분쟁을 방지하는 것이 중요하겠습니다.
글쓴이: 서성민 변호사.
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[시흥타임즈=서성민 변호사] 최근 상가임차인이 계약만료 전 "이제 더 이상 계약을 유지하지 않겠다"는 계약갱신거절권이 인정될 것인가에 관하여 논란이 되고 있습니다. 
