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오피니언

[법률칼럼] 상가 권리금 보호, 대법원 판단은?

[시흥타임즈=서성민 변호사] 2018. 10. 16. 상가건물임대차보호법이 개정됨에 따라 권리금 회수기회보호 조항이 개정되면서, 임차인의 임대인에 대한 권리금 상당의 손해배상을 구하는 소송이 많았습니다. 
 
법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 (1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

(2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 

(3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 

(4) 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하도록 되었고, 만일 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생시킨 경우에는 그 손해를 배상할 책임을 지게 되며, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 되었습니다. 
 
그 중 많은 경우 위 (4)번의 사유가 원인이 되어 임대인과 임차인간에 분쟁을 겪게 되는데, 임차인은 신규임차인을 구했다면서 신규임차인으로부터 받기로 한 금액을 제시하며 임대인에게 임대차계약의 체결을 요구하게 되고, 임대인은 여러 가지 사유를 주장하면서 이를 거부하게 되는 것입니다. 
 
실제, 임차인이 신규임차인을 구했다고 하면서 임대인에게 신규임차인으로부터 지급받기로 약정한 권리금을 제시하였는데, 알고보니 신규임차인은 임차인과 가족관계에 있는 자로서, 실제 신규임차인이 될 의사가 아니라, 권리금을 주장하기 위하여 단지 문서작성에만 협조한 경우도 있었어서, 관련 사건의 소송을 하면서는 각 주장의 세부적인 내용에 대한 진실공방을 하기도 하였습니다. 
 
위와 같이 권리금 회수기회 보호 조항에 따라 새로운 유형의 분쟁들이 생기게 되면서, 법원에서도 각 해석을 달리하는 경우가 있었는데, 그 중 임대차기간(개정전 5년)의 상한이 도과한 임차인에 대해서도 권리금 주장을 받아들일 수가 있는지 여부가 큰 이슈가 되었습니다. 
 
제가 진행한 소송에서도 같은 건물에 비슷한 시기 임차를 한 여러임차인들과 임대인이 각각 다른 재판부에서 소송을 진행하게 된 적이 있었는데, 어떤 재판부는 일부의 임차인에 대해서 5년이 지났기 때문에 권리금 회수기회 보호조항을 적용할 수 없다고 하였고, 어떤 재판부는 임대차기간의 상한과 무관하게 권리금 회수기회보호 조항을 적용할 수 있다는 엇갈리는 판단을 하여 혼란스러웠던 적이 있었습니다. 우스개 소리로 서울법원에서는 인정, 다른 지역 법원에서는 불인정이라고 할 정도였습니다. 
 
그러던 중 올해 5월 16일 대법원은 임대차기간과 상관없이 권리금 회수기회 보호 조항을 적용할 수 있다는 취지로 판단을 하여, 각 하급심 법원에서 다르게 했던 판단에 관한 논란이 정리되는 듯 보이지만, 위 대법원의 판단에 대해서도 비판적인 주장도 많이 나오고 있고, 재산권 침해를 이유로 한 위헌소송까지도 언급되고 있는 상황이어서, 당분간 계속하여 문제제기가 이루어질 것으로 보입니다. 
 
저도 수원지방법원 안산지원에서 대법원 판결이 있기 전부터, 바로 위 사안이 쟁점이 되는 사건을 진행하고 있었는데, 소송이 종결되기 전에 대법원 판결이 선고되자, 판사는 최종변론기일에서 “대법원의 판단이 저의 의견과 다른 면이 있기는 하나, 대법원의 판단을 존중하지 않을 수 없습니다”라고 하여, 저로서는 소송의 결과가 어떻게 될지 미리 예측할 수 밖에 없게 되었습니다. 
 
그런데, 판결선고 당일에는 담당판사가 비교적 소신을 내비친 판단을 하였는데, 내용은 이렇습니다. 

“상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금회수기회보호)가 적용되는 손해배상청구의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본이념이 적용되어야 하므로 공평의 원칙에 따라 그 책임을 제한할 수 있다”
 
통상 권리금은 감정인의 권리금 감정평가가 이루어지고, 이를 인정할 경우에는 모든 금액이 인정되곤 하는데요, 담당판사는 그 액수를 대폭 감액하는 방법으로 해결방법을 찾은 것이라고 보입니다. (임차인주장금액의 1/5, 감정인 평가금액의 1/3이 인정되었습니다)
 
법원조직법상 상급법원 재판에서의 판단은 해당사건의 하급심을 기속한다고 규정되어 있어서, 실무상 최근 선고된 대법원 판결과 다른 판결을 내리기 어려움을 잘 알지만, 변호사로서는 그럼에도 불구하고 법정에서 스스로 내비친 소신을 더욱 강하게 표현했으면 어땠을까 하는 생각이 들었던 사건입니다. 

글쓴이: 서성민 변호사 (한국공인중개사협회 시흥시지회 자문 변호사)
사무소: 경기 시흥시 중심상가로 178 한라프라자 202호.
전화번호 : 031-365-5777. 


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