[시흥타임즈=서성민 변호사] 최근 상가를 둘러싼 젠트리피케이션 문제 뿐만 아니라 궁중족발 사건으로 상가건물임대차보호법에 대한 여러 가지 논란이 있었습니다. 특히, 임대차기간이 짧아 영업을 안정적으로 계속하기 어려운 점, 권리금 회수기회 보호 기간이 짧아 실질적으로 임차인 보호에 미흡한 점, 대다수 영세상인이 영업하는 전통시장의 경우 권리금 회수 기회가 보장되지 않는 점이 문제되었습니다.
이에 얼마 전 상가건물임대차보호법이 개정되어 2018. 10. 16.부터 시행되고 있는데요, 상가건물의 임차인과 임대인 분들은 개정에 따라 변경된 부분을 숙지하고 계시는 것이 좋겠습니다.
먼저, 상가건물임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초 임대차 기간을 포함하여 ‘5년’을 초과할 수 없던 것이, ‘10년’으로 변경되었고, 임대인이 준수하여야 하는 권리금회수에 대한 방해행위 금지기간이 ‘임대차 종료 3개월 전부터 임대차 종료시까지’가 ‘임대차 종료 6개월 전부터 임대차 종료시까지’로 변경되었습니다.
또한, 기존에 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않았으나, 이번 개정으로 전통시장의 경우에는 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부라고 하더라도 권리금 회수기회를 보장받을 수 있게 되었습니다.
더불어 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위한 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 하였습니다.
개정내용을 이해하는 것 뿐 아니라 개정된 내용이 언제부터 적용되는지가 매우 중요한데요, 권리금에 관한 규정은 시행일인 2018. 10. 16.을 기준으로 존속중인 임대차에 대하여도 적용이 되지만, 계약갱신요구에 대한 규정은 2018. 10. 16. 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용이 됩니다.
예컨대, 2018. 10. 16. 기준으로 당시 또는 이후에 갱신의 기회가 있던 임차인은 갱신요구를 하여 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간을 포함하여 10년의 기간을 보장받게 되나, 2018. 10. 16. 기준으로 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없는 경우는, 임대인과 임차인간에 합의가 있지 않는 한 개정 법률에 따라 10년의 기간을 보장받을 수 없습니다.
이번 개정에도 불구하고, 여전히 임대차가 종료한 이후에는 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 있다고 해석되어 임차인 보호에 관한 공백이 여전히 발생할 수 있다는 점은 아쉬운 점이고, 앞으로도 상가건물의 임대차를 둘러싼 법률의 개정 논의는 계속될 것으로 보입니다.
임대인과 임차인으로서는 지속적으로 논의되고 개정되는 관련법을 잘 숙지해서 스스로의 권리를 지킬 수 있도록 노력하셔야겠습니다.
